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「房屋保险」Home Insurance购买指南  

 

在美国,买房是每一个华人家庭的美国梦。房屋也是人一生的重要资产之一,保护这个资产的手段便是购买住宅房屋保险。所以每位拥有房子的主人,一定都会跟「房屋保险 Home Insurance」脱不了关系,然而很多人却不太懂这个主题,甚至有许多屋主缴了好久保费,也不清楚房屋保险的细节。借此,我们通过本篇文章将为大家解答在美国购买房屋保险的各种常见问题,帮助您全面了解美国的房屋保险:买哪种保险,保险的覆盖范围是什么,以及如何降低保险费用等等。

1. 为什么需要购买房屋保险?

虽然美国暂时还没有法律规定要求购买房屋保险,但购房人如果需要贷款,银行会要求买房屋保险。如今民众的保险观念越来越强,很多人即便现金一次付清房款,也会主动购买房屋保险来保护自己的重要资产,主要为了避免发生大的事故后“一无所有”。屋主通过购买房屋保险来规避风险,因而减少自己需要承担的经济损失。如果今天一部iphone损坏了,不会导致您破产,您可以自己承担,花$800起再买一部新的。但是,如果一栋房子被毁了,没有保险的话,屋主将面临一个很大的经济损失,您能自己完全承担吗?

 

2. 什么是房屋保险?Home Insurance

一般是指屋主为私人住宅建筑购买的保险,是最基本的保险。 主要是保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。

房屋保险主要是保赔火灾对房屋造成的损失,所以也有人称之为火险(Standard Fire Insurance)。但其实房屋保险也是有保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。如今美国房屋保险主要有两大类:住宅火灾保险 Dwelling Fire Insurance 和 屋主险Homeowner Insurance。所以,屋主购买保险时,需要清楚自己买的是哪一种,都包括什么承保项目(Coverage)以及投保风险范围(Perils)。接下来我们会主要详细地说明两者的基本特点和保障范围。

3. 房屋保险种类有哪几种?

在美国,房屋保险的政策有很多种,基本来说,纽约州的屋主险Homeowner Insurance根据房屋的性质和覆盖的保险风险范围(Perils),也就是所谓的事故原因来分类,有6种比较常见的类型,如下:

(1) HO-2 扩充险 (Broad form)

扩充险是更为常见的房屋保险类型,除了基本的10种事故的赔偿:火灾、烟熏、爆炸、雷电、冰雹和风暴、盗窃、别人故意毁坏、车辆破坏、飞机破坏、暴动、骚乱、火山爆发等,洪水和地震通常不包括在内,此外基本险也保障前面提到的个人财产、意外责任法律诉讼、个人财产和房屋损坏后的额外生活开销的费用。还扩充了保障了由天空落体、冰雪重压、暖气或空调烧坏、水管或其他家用系统突然爆裂,烧坏或燃烧等造成的损害。

(2) HO-3 全险 (Special form)

这是最为常见的房屋保险类型,除了包含基本险和扩充险的保险范围之外,还加保了除战争、水灾、地震、核爆炸意外的几乎所有保险内容。

(3) HO-4 房客险 (Tenant Broad form)

主要是针对房客的保险,保障个人财产安全和意外责任法律纠纷,不保障房屋建筑。

(4) HO-5 综合险(Comprehensive form)

保险的范围更广,包含地震、洪水、水渍、腐朽等造成的损害,保险费更贵。

(5) HO-6 Condo险 (Condominimium form)

这种类型主要针对Condo的屋主设计,保障个人财产和个人意外责任,保险范围拓展到对单元的墙壁、楼层和天花板的保陪。

(6) HO-8 老房险(Modified form)

保险的范围基本和HO-3一样,主要针对旧一些的房屋相对于新房屋来说不同的保险需求。

 

另外,如果一些原因不能购买到屋主保险 Homeowner Insurance, 屋主可以考虑购买住宅火灾保险 Dwelling Fire Insurance。它有3种比较常见的类型,如下:

(1) DP-1 基本险 (Basic form)

包括对10种事故的赔偿:火灾、烟熏、爆炸、雷电、冰雹和风暴、盗窃、别人故意毁坏、车辆破坏、飞机破坏、暴动、骚乱、火山爆发等,洪水和地震通常不包括在内,此外基本险也保障前面提到的个人财产、意外责任法律诉讼、个人财产和房屋损坏后的额外生活开销的费用。

(2) DP-2 扩充险 (Broad form)

扩充险是更为常见的房屋保险类型,除了HO1的范围外,还扩充了保障了由天空落体、冰雪重压、暖气或空调烧坏、水管或其他家用系统突然爆裂,烧坏或燃烧等造成的损害。

(3) DP-3 全险 (Special form)

这是最为常见的房屋保险类型,除了包含基本险和扩充险的保险范围之外,还加保了除战争、水灾、地震、核爆炸意外的几乎所有保险内容。

  

屋主险Homeowner Insurance以上提到的六种类型(HO-2, HO-3, HO-4, HO-5, HO-6, HO-8) 都覆盖了承保第一部分的4个财产项目和第二部分的2个责任项目:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

住宅火灾保险 Dwelling Fire Insurance以上提到的三种类型(DP-1,DP-2, DP-3)都覆盖了5个承保项目。  

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这里我想顺便提一下 Deductible 自付额:指的是以上各项,除非另外列明,全部自付额度为多少美金;费用超出部分由保险公司介入。

很多购买房屋保险的客人,也都会咨询到水险( Flood insurance )。水险其实属于一个单独的保单,统一由FEMA(Federal Emergency Management Agency联邦紧急处理)承保,由各个授权的保险公司代为销售。关于水灾险,我们近期将会推出相关专题文章,或者您可以致电929-200-7152免费咨询我们的专业保险代理人。

 

6. 投保风险范围(Perils)

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7. 保险额(Insurance coverage)该买多少才够?

比较理想的情况下保险额可以赔偿100%房子灾后重建的费用,保险赔偿额一般分为三种:

  1. 按实际价格赔偿。按照房屋被损坏时的市场价格减去折旧进行赔偿

  2. 按照重置价格(Replacement cost)进行赔偿。一种比较复杂的方法,不需要考虑折旧

  3. 按照延伸价值赔偿。赔偿额度最多可多于保赔保险额度的20-30%。比如说你的保险政策是保陪$100,000,那么最多可以获得赔偿$120,000-130,000

 

8. 购买房屋保险前,您需要准备好的资料

  1. 房屋地址及用途

  2. 房屋详细状况

  3. 屋主资料 (姓名、生日、性别、工卡号等等)

  4. 有无宠物(如有,宠物有无咬人纪录)

 

9. 购买美国房屋保险的注意事项

(1) 找一个专业的保险代理公司,交托给可靠信任的保险代理人。

(2) 买房子的时候考虑地理位置。房子周围的因素会影响房屋保险的金额,如距离最近一个消防中心的距离,是否位于自然灾害如飓风或野火频繁的地带等。

(3) 挖掘折扣。大部分公司会提供房屋保险折扣,前提是你主动采取降低意外事故的风险,如安装烟雾警报器,防窃贼系统,翻新或是强化房子等。有些公司会向新购买房子的屋主提供折扣。或是同时购买同一家公司的房屋保险和汽车保险来获得折扣(部分公司提供房屋和汽车保险的捆绑折扣)。

(4) 保持良好信用记录。此外还可以提高你的信用额度来获得更好的保险价格。

(5) 购买保险前充分了解保险方案的保陪内容以及赔偿额度限制等条件,从而购买适合自己的房屋保险或是另行加保需要贵重物品。

除了保险费(Premium)外,您了解您所购买的房屋保险吗?您清楚您现在的承保项目(Coverage)和投保风险项目(perils) 吗?你知道您保单的自付额度(Deductible)吗?我们四季保险免费为您审阅保单,免费咨询,竭诚欢迎您致电 929-200-7152 或者贵临我们办公室位于135-08 Roosevelt Ave #206 Flushing, NY 11355.

房屋保险常见问题

1. 我购买了房屋保险,却没买成房子,可以取消保单吗?

当然可以,如果房屋没有交易成,你有权要求保险公司全额退还保险费;如果房屋closing 日期一直延后,你也可以要求你的房屋相应的调整保单生效日期。

2. 我购买的是公寓,需要买房屋保险吗?

是的,首先公寓保险保费便宜,它能保障你的室内装修,个人财产,第三者责任险等。

3. 如果我的珠宝被盗,保险公司能赔吗?

要看单件珠宝的价值,大部分保险公司会在保单列明价值以上的珠宝不在房屋保单之内,更贵重的珠宝建议单独购买“贵重物品”保险,也叫 (Personal Article)。

4.下水道堵了,我的地下室淹水严重,保险公司能赔吗?

这要取决于的你的保单设计,一般来说需要附加一个“水管倒流”的附加条款。

5. 有过理赔记录,是否会提高保费?会提高多少?

首先所有保单不管有无理赔,保费在同一保单期内是不会变更的。

理赔发生之后,不管是汽车还是房屋保险,保险公司权衡要不要提高保费的一个关键字句是“你有无过错”?通常与天气相关的损失是不会提高保费,譬如说因为台风你的屋顶被掀掉,因为你没有过错。

但是这里有个误区,也是理赔率很高的一个案例,冬天天气寒冷,水管爆裂导致室内财产受损。在这个案例中,天气只是间接原因。它的直接原因是你没有保持室内恒温,导致温差太大而水管爆裂,这是你的疏忽。所以下一年度的保费上的可能性就很高了。至于提高多少通常跟理赔的额度有关。

6. 保费会逐年递减吗?保费要交到什么时候?房屋保费是否有现金值?

不会,相反,因为通货膨胀,及今年房屋保险公司理赔的经额和频率越来越高,房屋保险每年上调5%的区间都是很正常的。一个房屋保险的期限是一年,取决你选择的房屋保险公司政策,通常有月付,季度付,半年及年缴的方式。

7. 我院子的树倒了,砸到邻居家的屋顶,谁的保险来赔?

很不幸,主要的赔偿需由被砸的人的房屋保险理赔,因为大部分房屋保险公司中保障损失别人财产的部分只有500-1000元。当然被砸的人可以保留诉讼的权利。

8. 用谁的名字来购买房屋保险?

房屋保险的名字应该和地契的名字严格一致以确保房屋所有人的利益。譬如说, 房屋地契是先生和太太的名字,保险却只有先生一个人的名字。很不幸,不久后两人离婚了, 又不巧,房屋整个倒塌。房屋保险公司根据保单开出赔偿支票,因为只有先生是被保人,所以支票也只是有先生一个人的名字,太太就无法得到她应有的份额。

 

 

(Photo Credit:文中图片皆来自网络)